直到8月底，FLANNERY ASSOCIATES甚至还没有一个网站。但今年5月，一项涉及该公司的诉讼首次在联邦法院提起，揭露了该公司在加州旧金山东北约60英里(97公里)处的索拉诺县拥有的大量土地。诉讼显示，弗兰纳里承诺以总计超过8亿美元的价格购买140处房产，并且支付的价格远远高于市场赔率:每英亩高达1.5万美元，而对税务当局来说，这片土地的价值仅为其十分之一。整个项目占地5万英亩，比旧金山市区面积大得多。

谁会愿意为这么少的东西付出这么多?8月25日，《纽约时报》披露，弗兰纳里联合公司的前匿名所有者包括近12名硅谷巨头。其中包括大型风险投资公司红杉资本(Sequoia Capital)的前总裁迈克尔?莫里茨(Michael Moritz)，以及社交应用linkedIn的创始人里德?霍夫曼(Reid Hoffman)。尽管目前没有一块土地被划为住宅用地，但很明显，该计划是从零开始建造一座城镇。它的新网站被打上了“永远的加州”的标签，上面有家庭在阳光明媚的地中海风格广场用餐的建筑图纸。Flannery Associates的布莱恩?布罗考(Brian Brokaw)表示，这构成了“一种愿景”。

世界上没有任何地方比旧金山湾区更清楚地显示出建造足够住房的失败。最重要的原因可以归结为邻避主义，或“不要在我的后院”，当地人抵制新开发的倾向。一场日益壮大的运动正试图解决这一问题。在索拉诺县建造一座新城市的秘密计划只是“yimbybys”(一种对发展说“是”而不是“不”的日益壮大的运动)中较为古怪的一种。

Yimbys认为，住房短缺主要是由法律造成的，这些法律控制着谁可以在哪里建造什么。他们说，分区和规划法非常严格，以至于在许多地方建造新住房完全是非法的，而且几乎在所有地方都是缓慢、困难和昂贵的。在过去十年左右的时间里，Yimbyism已经从少数经济学家和少数热心活动家的追求发展成为一场貌似合理的政治运动，拥有数千名成员和分会，遍布美国、澳大利亚、英国和新西兰等国家。

不是每个人都同意所有的事情。yimby的创作范围从自由主义倾向的技术类型到自诩为社会主义者的类型，比如约翰·巴特斯(John Bauters)。他是加州小城埃默里维尔(Emeryville)骑自行车的市长，他允许开发，因为这样他可以向更多的富人征税。然而，所有人都有一个共同的信念:需要建造更多的住房，尤其是在最大和最昂贵的城市。

近几十年来，发达国家的房价增速超过了收入增速。造成这种情况的原因有很多。利率和收入增长都会影响购房者的负担能力。人口变化、文化和人口统计都会对需求产生影响，银行监管、贷款惯例等也会产生影响。但这一切的基础是基本的经济逻辑:在新房需求超过供应的地方，价格往往会上涨。

根据大伦敦政府研究员吉姆·格里森整理的数据，自2000年以来，英语国家的家庭数量相对于人口数量比其他富裕国家要低，而且增长速度也更慢。从2000年到2020年，英国每100人拥有的住房数量从43套增加到44套。在美国从41降到42，在澳大利亚从40降到41。在新西兰，人口增长速度超过了建设速度，每100名居民拥有的住房数量略有下降，降至38套。相比之下，在法国，2000年这个数字已经是50，到2020年将上升到55;德国从47降到52，日本从42降到49(见表1)。

怎么解释呢?在大多数市场，较高的价格刺激了供应。当汽车需求增加时，汽车制造商就会开设更多的工厂。但所有富裕国家都有很好的理由监管建筑。尽管汽车可以制造出来，然后运输到几乎任何地方，但土地是一种天生的稀缺资源，而且在很大程度上，住房只有在靠近工作、公共服务和基础设施时才有价值。很少有人愿意住在污水处理厂的隔壁;很多人想住在大公园附近。计划就是要把这些事情考虑进去。

由于就业机会在流动，全国范围内稳定的住房与人口比例可以掩盖当地最热门经济体日益严重的住房短缺问题。在加利福尼亚和伦敦等地，工资水平远高于美国和英国的其他地方，而且在过去十年中上涨得更快。但是对于没有房产的工人来说，这些收益被更高的租金所抵消(见表2)。国家经济研究局1月份公布的研究结果显示，对于有学位的工人来说，尽管生活在美国沿海大城市会带来可观的工资溢价，但较高的生活成本意味着，总体而言，他们的生活水平与生活在较贫穷的城市差不多。低技能工人的情况要糟糕得多，这意味着他们要搬出去腾出空间。

加州的Yimbys指出了一个破碎的系统。尽管加州创造了大量高薪工作，但该州的人口仍在减少。在旧金山，一套一居室公寓的月租金中位数是3,007美元，相当于美国全职成年人税前收入中位数的63%。然而，今年到目前为止，旧金山湾区只发放了4500套新住房的建造许可——相对于其人口而言，这个数字并不比曾经的中西部重镇底特律多多少。德克萨斯州奥斯汀地区的人口大约是旧金山湾区的一半，已经发放了大约2万张。

至少从20世纪70年代开始，加州就试图控制开发。代表旧金山的州参议员斯科特·维纳(Scott Wiener)表示，对于该州的住房问题，“规则会随着你的发展而改变”。这个过程“花费了数年又数年的时间，而且非常混乱，最终会彻底破坏或扼杀这个项目”。维纳是最早的Yimby政治家之一，他起草了一项新的州法律SB35，该法律在他2017年上任后不久就通过了。

SB35通过迫使不情愿的市政府遵守国家主导的目标来鼓励更多的发展。这些项目已经存在了几十年，目的是促进新建住房。对于旧金山(整个城市，而不是整个都市区)，法定目标是到2031年拥有8.2万套住房。到目前为止，实际建造的房屋数量意味着这个目标看起来非常遥不可及。维纳先生和他的盟友们通过的其他法律扩大了房主建造“附属住宅单元”或奶奶公寓的权利，并限制了强制开发商在新建筑中提供大量免费停车位的规定。

至少在较高的政治层面上，“Yimbyism”现在实际上是加州的主流。“亲住房政策就是亲就业政策，”旧金山市长伦敦·布里德(London Breed) 7月在twitter上写道。加州州长加文?纽森(Gavin Newsom)在竞选演讲中承诺建造350万套住房。在全州范围内，这些政客们正与地方政客们展开一场日益激烈的立法斗争，比如市议会成员和郊区的领导人，他们普遍决心不建更多的房子。

在其他地方也有大量的悠闲主义。今年，纽约州州长凯西?霍赫尔(Kathy Hochul)提出了一项激进的“分区升级”(upzoning)计划，批准在某一特定地区加大住房密度，但没有成功。她认为，该法案将允许在未来10年多建造80万套住房，主要是允许在纽约市郊区的火车站周围建造更多的公寓。在加拿大，反对党保守党领袖皮埃尔·波利耶夫雷(Pierre Poilievre)希望联邦政府能够迫使市政当局允许更多的住房建设。英国的两个主要政党都表示，他们希望建造更多的房屋，无疑是考虑到明年的大选。

然而，建造住房仍然极其棘手。支持住房的压力团体California Yimby的联合创始人Brian Hanlon说，问题在于“我们都是英国城市规划体系的继承者，这是灾难性的”。在英国，1909年的《城市规划法》首次引入了对土地所有者在其财产上进行建设的权利的广泛监管，然后在1947年的《城乡规划法》中得到了戏剧性的扩展。在美国，20世纪二三十年代在大多数城市地区通过了“分区”法。“当爱尔兰获得独立时，我们几乎照搬了英国所做的一切，”都柏林的住房经济学家罗伯特?托兰(Robert Tolan)说。其中包括1963年爱尔兰自己版本的规划法。新西兰于1953年制定了以英国城镇和乡村规划法命名的《城镇和乡村规划法》。

在许多英语国家，受维多利亚时代对“贫民窟”担忧的启发，规划法律倾向于优先考虑独立式住宅。对于埃比尼泽·霍华德(Ebenezer Howard)等城市规划者来说，密度被视为类似于拥挤。在拥挤的工业热点地区，“降级”和贫民窟清理被用来夷平城市，并通过武力将其分散开来。作家乔治·奥威尔(George Orwell)对这一过程持怀疑态度:“如果人们要住在大城镇里，他们就必须学会彼此生活在一起，”他宣称。但他估计，英国的许多工人并不“喜欢公寓”。

如今，英语国家的居民住公寓的人数比其他地方少得多。在英格兰，80%的人现在住在房子里，只有6%的人住在三层以上的公寓楼里。在法国，44%的人住在公寓里，而不是房子里。在都柏林、洛杉矶和悉尼等城市，城市扩张已经没有路可走了。在法律允许的密度下，几乎所有城市中心合理通勤范围内的土地都已经“建完”了。取而代之的是，新的小区建在离核心地带50或60英里远的不同城镇，居民通常要面临开车上下班的繁重工作。(在英国，这些工人通常跳过城市周围的“绿化带”，在这些城市里，建筑大多是非法的。)

去年夏天，旧金山的建筑成本平均约为每平方英尺440美元(这个数字远高于美国其他地方)。但房屋的售价大约是这个数字的两倍。在英格兰南部，一英亩农业用地的价格可能高达15,000英镑(19,000美元)。获得规划许可的一英亩土地的价值至少是它的60倍。这意味着允许开发者通过大笔一挥创造出巨大的价值。然而，这并没有发生，很大程度上是因为，通过规划系统，当地居民和政治团体通常能够阻止任何开发。旨在规范发展的规则，如环境审查、设计协商、停车要求等，实际上是为了阻止发展。

邻避主义有很多起源。最明显的是，房主想要保护他们房产的价值。只允许在大片土地上建造独立住宅——这是一种分区——是阻止穷人迁入富人社区的有效方法。在美国，在20世纪60年代和70年代采用分区制和加强分区制的背后有种族主义动机。

如今，人们更可能担心新住房会恶化交通状况，或者他们的视野会被破坏，或者新邻居会令人讨厌，或者公共服务不会扩大以满足额外的需求。这一切都为现有居民组织起来反对新发展创造了强大的动力。相比之下，那些想要住在尚未建成的房子里的人没有发言权。

即使大多数yimby也不认为开发商应该有不受限制的权利在任何地方建造任何东西。第二次世界大战后的几十年里，许多国家的规划者过于热心，把整个街区都拆毁了。但从那以后，钟摆向另一个方向摆动得太远了。2021年，在伦敦东部的Bethnal Green，高等法院封锁了291所房屋，部分原因是为了保护一棵桑树。今年早些时候，在华盛顿特区，一个建于20世纪60年代的地面停车场被裁定为一家历史悠久的银行的组成部分，这使得任何在其上建造的计划都要受到严格的额外审查。今年1月，在爱尔兰都柏林，一个近1600套住房的开发项目因各种原因被高等法院叫停。但有人指出，此举保护了一对“引人注目的砖拱”免遭拆除。

David brockman是旧金山的一名Yimby，他恰好是伯克利的一名政治学家，他认为邻避主义经常获胜，尽管建筑带来了巨大的好处。这是因为项目的利益相关方在如何分享允许它所创造的价值上争论不休。一些人希望用它来补贴经济适用房;一些人想要环境保护;一些人想要更漂亮的建筑;一些人想征税。布罗克曼表示:“每个群体的要求都太高了。”他总结道，最终的结果是什么都做不成，每个人的情况都更糟。

Yimbyism能帮上忙吗?近年来，加州的住房建设一直在增加:去年该州新建的房屋比2008年以来的任何一年都多。这在一定程度上要归功于温和的Yimby改革。在洛杉矶地区，附属住宅单元的建设一直很繁荣。通常，这些都建在现有房屋的花园中。在全州范围内，自2017年以来，大约有6万所房屋被允许建造，到2022年，它们占所有建造房屋的七分之一;他们中的大多数都在洛杉矶地区。

然而，总体建设水平仍然太低，无法使加州再次真正负担得起。最大的问题是，最近的改革能否带来更多的改革。今年5月，埃默里维尔，这位骑自行车的社会主义市长的家乡，被加利福尼亚州指定为482个城市中仅有的22个正式“支持住房”的城市之一，这意味着它计划大大超过其规定的建设目标。这座城市夹在伯克利和奥克兰之间，距离旧金山市中心大约半小时车程，它提议允许在未来八年内建造3,687套新房。这大约是一个新单位对应两个现有单位。但许多其他地方正在与他们的法律要求抗争，以规划更多的住房。

显而易见的是，允许建筑确实会降低租金。活动人士指出，在一个地方，它已经产生了可衡量的巨大影响。2016年，新西兰议会通过了对奥克兰市的全面升级改造。分析数据的奥克兰大学经济学家Ryan Greenaway-McGrevy说，结果是建筑数量大幅增加。从2010年到2021年，获得建造许可的新房数量从2500套增加到1.5万套。当然，和许多其他国家一样，新西兰在2010年也在应对全球金融危机的影响。但在整个城市，可以容纳许多居民的智能公寓楼迅速取代了上世纪60年代衰落的独立式住宅。房主看到他们的土地价值上涨，因为现在可以重新开发。但与新西兰其他地区不同的是，这里的单屋租金有所下降。

要消除几十年来的供应不足需要付出很多努力。在英国，智囊团城市中心(Centre for Cities)今年发布的一项研究估计，与其他欧洲国家相比，英国缺少430万套住房。2015年美国的一项研究表明，美国最大城市限制发展的年度成本超过GDP的9%。

但随着成本的上升，建筑的潜在收益也在增加。硅谷最富有的科技投资者能否利用这一点，还有待观察。索拉诺县的现有居民已经准备反击“永远的加州”。更多的政治家应该看看埃默里维尔的鲍特斯先生，并以他为榜样。就他而言，鲍特斯只是希望每个人都能少花点时间说话，多花点时间建设。