越来越多的人认为，随着城市在大流行后的世界中推进自我转型计划，我们需要更多的住房和更少的办公空间。

思考过程很简单——在一个远程工作越来越多的世界里，城市有太多的办公室，但在许多情况下，没有足够的住房来容纳所有想要住在那里的人。增加住房意味着需要增加居住密度，因此减少对发展的限制和“YIMBY”(是的，在我的后院)运动标志着政策的胜利是很重要的。问题是这一规划愿景与当前的融资环境相冲突。城市和开发商知道他们想要建造什么，但融资成本和贷款机构在很大程度上无法满足这一需求。大规模的城市转型将不得不等待，也许需要数年时间。

问题始于更高的利率。美联储(fed)的紧缩政策直接推高了商业地产开发商的成本。华盛顿的一家开发商最近表示，建筑贷款的利率正接近10%，高于2021年初接近4%的水平。随着债务到期，该行业还面临着以更高利率为现有借款再融资的结构性挑战。

对于开发商来说，租赁市场放缓也是一个问题，因为高密度住宅建设最有可能集中在租赁上。在全国范围内，公寓的租金要求比一年前有所下降，空置率在上升，而且有很多正在建造的单元将在未来几年内交付。这对于正在寻找公寓租赁交易的租户来说是个好消息，但对于寻找潜在新项目的开发商和贷款人来说，这却带来了不确定性。

倾向于为房地产开发提供融资的银行和贷款机构是另一个挑战。虽然3月份备受瞩目的银行倒闭事件对金融市场来说可能是一个遥远的记忆，但它们给房地产市场蒙上了一层尚未解决的阴影。希望剥离房地产贷款的银行正努力寻找买家。黑石(Blackstone Inc.)旗下700亿美元的房地产信托基金几个月来一直面临赎回压力，该基金最近宣布，将出售在拉斯维加斯贝拉焦(Bellagio)赌场和度假村的少数股权，以提高流动性。当巨额资金抛售高质量资产时，这通常不是新项目的好环境。

这在美联储的季度高级信贷员调查中有所体现。7月份的调查显示，71.7%的国内银行收紧了用于建设和土地开发的商业房地产贷款标准，借款人对这类贷款的需求显示出极度疲软。

在离我们很近的亚特兰大，我们已经感受到了融资环境变化的影响。德国房地产公司纽波特(Newport)在六年时间里至少投资了1.55亿美元，以振兴市中心南部的多个街区，直到今年1月，该公司还在为自己的资产增加建筑。今年7月，该公司宣布资金枯竭，正在出售该项目。目前尚不清楚这次挫折会有多大。

值得注意的是，这些融资挑战并不适用于单户住宅建设。高于7%的抵押贷款利率让一些买家望而却步，但房屋建筑商发现，降低抵押贷款利率有助于提高购房者的负担能力，这是有利可图的。建造和销售一套房子比建造和融资一个高密度的商业项目更快，也不那么复杂，后者可能需要花费数千万或数亿美元。

对于希望看到更多住房建设和办公楼改造的城市规划专家来说，一个明显的问题是，怎样才能鼓励这种发展。对于纽约和旧金山等城市来说，2010年代长达10年的低利率是一个错失的机会，现在它们正试图在更具挑战性的融资环境中实现转型。消除开发障碍(如放宽分区限制)会有所帮助，但这些行动的影响可能要等到下一次市场状况支持建筑周期时才会显现。纽约市最近计划将办公空间改造成2万套住宅单元，这一计划很可能在未来一段时间内被束之高阁。

更有可能产生立竿见影效果的选择是公共资金。波士顿等城市已经研究或制定了一些项目，对满足某些条件的办公改住宅免征房产税。根据情况的发展，市政当局可以考虑自己用低息贷款为项目融资。

没有公共资金，那些希望改变融资环境的人需要练习耐心。“撑到2025年”已经成为今年商业地产行业的口头禅，参与者认为或希望到2025年情况会有所改善。即使是这样，2025年开始的一个新项目至少要在那之后两三年才能交付，把我们带到21世纪20年代末。正如我们似乎处于利率“更长时间更高”的环境中一样，那些希望城市再开发繁荣的人应该期待一段时间。

(康纳·森是彭博社观点专栏作家。他是Peachtree Creek Investments的创始人。)

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